센터 임대차 계약 팁 (feat. 유리한 특약사항)
센터 부동산
임대차 계약 팁
(feat. 유리한 특약사항)
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피플박스 팀의 센터 임장 체크리스트와 함께 우리 만의 크로스핏, 요가원, 필라테스 센터를 오픈할 공간을 발견하셨나요? 그럼 이제 부동산 임대 계약하고 사업자 등록만 마치면 어느 정도 한숨 돌릴 수 있을 거예요. 이 단계 역시 꼼꼼하게 확인해야 할 부분이 많으니 끝까지 긴장 늦추지 마시고 피플박스 가이드를 따라와 주세요. 여러분의 첫 시작을 피플박스 팀이 도와드리겠습니다!
📃 임대차 계약
서명 전 꼼꼼하게 따져보세요!
상가 임대차 계약은 원칙적으로 계약 당사자가 자유롭게 계약기간, 해지 조건 등 그 내용을 정할 수 있고 꼭 계약서를 작성해야 하는 것이 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 좋겠죠?
🔗 [부동산 임대차 작성 유의사항 및 표준 계약서] (2022년 10월 15일 기준)
: https://bit.ly/fiflbox-rentalagreement
이때 대부분 내용은 공인중개사가 기본적으로 작성해 주겠지만, 우리 대표님들은 이에 앞서 다음의 항목은 반드시 체크하여 만일의 상황에 문제없도록 대비하시길 바라겠습니다. 반드시 체크해야할 항목은 다음과 같이 크게 네 가지로 나눌 수 있는데요, 피플박스 팀과 하나씩 살펴봅시다!
건물 용도
주요 등기사항
매물 더블체크
특약사항
(1) 건물용도
'근린생활시설'인지 확인!
체육시설은 다음과 같이 건축법에 따른 적합한 용도별 건축물 용도에 설치·운영해야 합니다. 혹시라도 우리 센터가 '근린생활시설'에서만 영업할 수 있는데 다른 용도의 건물에서 영업을 하게 된다면 차후에 문제가 발생할 수 있으니 반드시 사전에 건물 용도를 확인해 주세요. 건물 용도는 정부 24에서 건축물대장을 열람 또는 발급받아 확인하실 수 있습니다.
🤚 여기서 잠깐!
오피스텔에서 필라테스 센터, 요가원을 창업할 수 있을까요?
간혹 오피스텔이나 일반 사무실에서 필라테스 스튜디오나 요가원을 영업하는 곳이 있는데 이는 엄연히 불법입니다. 오피스텔은 업무와 거주를 주용도로 하는 건축물로, 관련 법에 따라 일부 숙식과 업무시설로 활용돼야 하기 때문입니다. 필라테스나 요가원은 세무서에 사업자등록 신청서, 임대차 계약서, 신분증을 제출하기만 하면 바로 사업자등록이 가능한 '자유업종'이라, 많은 분들이 영업장의 용도와 무관하게 오피스텔에서도 센터를 영업할 수 있다고 생각하실 수 있는데요. 그러나 이는 엄연한 불법적인 영업 행위로 벌금, 영업정지 등이 부과될 수 있으니 처음부터 건물의 용도가 '근린생활시설'인지를 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다!
💡여기서 TIP!
건축물의 종류가 해당 체육시설업에 적합하지 않는 경우에는 용도를 변경할 수도 있습니다.
건축물 용도변경을 하기 위해서는 건축물대장에 적힌 해당 건축물의 용도가 어느 시설군 및 세부 용도에 속하는지를 확인한 후 그 건축물 용도변경이 허가대상인지 또는 신고 대상인지를 확인합니다.
건축물의 세부 용도를 파악하여 해당 건축물 용도변경을 하려는 경우, 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 용도를 변경해야 합니다.
더 자세한 내용은 생활법령정보 페이지에서 확인해 주세요!
(2) 주요 등기사항
주소 일치, 소유권, 근저당권(융자) 확인 또 확인!
부동산 계약 전 매물의 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본을 발급하는 것은 기본 중의 기본이죠? 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말합니다. 다시 말해, 부동산 매물을 누가 소유하고 있는지, 이 매물을 담보로 한 채무는 없는지 등을 기재한 장부입니다. 한 마디로 부동산의 신분증이라 할 수 있죠. 부동산 등기부등본은 인터넷 등기소에서 간편하게 열람 또는 발급받으실 수 있으니 꼭 체크해 주세요!
부동산 등기부등본을 발급받으셨다면 다음의 항목을 반드시, 반드시, 반드시 확인해 주세요!
계약하려는 부동산의 주소와 등기부등본에 기재되어 있는 소재지가 일치한지
계약을 체결할 임대인이 해당 매물의 실 소유주인지 (공동 소유라면 소유지분이 어떻게 나누어져 있는지)
근저당권이 설정되어 있을 경우 안전한 범위 내인지
그 외 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 없는지
3. 매물 더블체크
소방 시설, 인수물품, 시설 집기 관련 체크
'소방 시설' 의 경우 피플박스 팀의 매물 임장 체크리스트에 이미 포함되어 있는 항목이긴 하지만, 이 부분을 간과하고 임대차 계약을 맺는 경우 예상하지 못한 큰 비용이 드는 시설 공사를 하실 수 있으니 한 번 더 꼼꼼하게 체크해 보는 것이 좋겠죠? 특정소방대상물로서 소방시설을 설치해야 하는 체육시설은 다음과 같습니다. (관련 법령)
일반적인 소화기구나 경보 설비는 대부분 건물에 비치되어 있을 수 있으나 스프링클러의 경우 건물마다 설치 기준이 상이해 기존에 마련되어 있지 않을 수 있고 공사 비용 역시 만만치 않아 반드시 사전에 확인해야 하는 필수 시설입니다. 대부분 체육시설은 스프링클러 설치 대상인 경우가 많으니 다음의 기준을 미리 확인하여 나중에 큰 어려움 없으시길 바랍니다.
2021년 기준 6층 이상 건물
수용인원 100인 이상인 곳
창문이 없는 무창층 매장으로서 지하 바닥면적이 1,000 제곱미터 이상인 곳
4층 이상인 건물로서 바닥면적이 1,000 제곱미터 이상인 곳
그 외 주차 시설(총주차 대수, 입주자에게 할당된 주차 대수, 유료인 경우 주차비, 방문객 주차 처리 정책 등)과 인수 물품 리스트, 수도/전기 계량기(전기 용량), 건물 내 입주 제한 업종 등을 최종적으로 더블 체크한 후 계약서를 작성하시길 바랍니다.
4. 특약사항
대표님들에게 유리한 특약 공개!
임대차 계약서에는 부동산법 조항 외에 특약사항이 포함되어 있습니다. 임대인과 임차인 간의 합의된 내용으로 분쟁의 소지가 있는 점은 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 이때 대표님 즉, 임차인이 챙기면 좋은 특약사항을 정리해 보았으니 읽어보시고 필요하신 항목은 계약서에 최대한 포함하시면 좋을 것 같습니다.
(1) 렌트프리
조금 껄끄럽더라도 입주 후 일정 기간 동안 무상으로 공간을 사용할 수 있도록 미리 건물 관리인에게 요청해 보는 것을 추천드려요. 인테리어 공사나 채용 과정 중에 문제가 생겨 오픈 일자가 지연될 수 있는데 이를 방지하기 위한 셈이죠.
(2) 계약 종료 시 원상 복구 범위
계약이 끝나는 시점에 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등의 수리나 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 법원 판례에 따르면 [임차인의 고의나 과실이 아닌 일상적으로 사용하다 생긴 손모(예를 들어 시간이 지나면서 자연스럽게 벽지가 변색된다거나, 벽에 못 자국 몇 개가 발생한 정도) 등에 대해서는 원상회복 의무가 없다. 그러나 임차인의 관리상 부주의가 명백한 경우(예를 들어 실내 흡연으로 인해 벽지가 누렇게 변하거나, 못질로 인해 벽체가 크게 손상되는 경우)에는 임차인에게 원상회복 의무가 있다.] 라고 합니다. 계약서 특이사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하고 입주 전 상태를 사진이나 동영상으로 촬영하고 꼼꼼하게 증거를 남기실 것을 추천드립니다.
(3) 그 외 임차인에게 유리한 특약
부동산의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하되 전용 부분과 그 내부 시설물을 파손하거나 멸실한 부분 또는 보수 및 수선은 임차인의 부담으로 한다.
임대차 계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.
임대인은 임차인의 권리금과 무관하며 임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.
임차인이 상가에 실 입주할 때까지 해당 부동산에 대하여 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다.
입주 전 발생한 하자는 임대인이 처리한다.
입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임지고 처리한다.
영업에 필요한 인허가 사항은 임차인이 부담하되 임대인은 적극 협조하기로 한다.
그 외 상가 건물 관리에 대한 특약 (건물 수리 및 관리, 공용 복도 및 화장실 청소 등의 관리)
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